Nhà ở giá hợp lý, hay còn gọi là nhà ở “vừa túi tiền”, được xem là phân khúc có nhu cầu lớn nhất nhưng lại khan hiếm nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, đâu mới là mức giá được coi là “hợp lý” đối với người dân hiện nay?
- Nam sinh Hà Nội tử vong vì mâu thuẫn tình cảm, nỗi đau về bạo lực học đường
- WHO: Nghiện game là một loại bệnh rối loạn tâm thần
- Tổng thống Trump ghi nhận đề nghị đưa Việt Nam khỏi danh sách xuất khẩu chiến lược D1, D3
Giá nhà tăng theo quy luật thị trường
Từ xa xưa, dân gian đã có câu: “Tậu trâu, lấy vợ, làm nhà – trong ba việc ấy thật là khó khăn”. Điều này vẫn đúng cho đến nay, bởi mua hay sở hữu một căn nhà chưa bao giờ dễ dàng.
Thực tế hơn 10 năm trước, khi giá bất động sản được cho là “dễ chịu” hơn hiện tại. Giá nhà ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn cao gấp 20–25 lần thu nhập bình quân của người dân. Hiện nay, tỷ lệ này đã tăng lên khoảng 25–28 lần. Phản ánh gánh nặng ngày càng lớn với người mua nhà.
Nếu quy đổi theo giá vàng, sự chênh lệch cũng không đáng kể. Cách đây 10 năm, khi vàng khoảng 35 triệu đồng/cây, căn hộ trên 35 triệu đồng/m2 được xem là cao cấp. Hiện giá vàng đã lên 140 triệu đồng/cây và nhà cao cấp cũng tăng tương ứng. Sự song hành này cho thấy giá nhà tăng theo quy luật thị trường và phản ánh biến động kinh tế.
Tuy nhiên, không thể lấy mốc “1 cây vàng/m2” làm tiêu chuẩn cho nhà ở giá hợp lý. Bởi giá vàng và giá nhà khác nhau về bản chất. Trong khi sức mua đồng tiền ở từng giai đoạn cũng không giống nhau.
Một ví dụ điển hình là năm 2012, Tập đoàn Mường Thanh từng “gây sốt” . Khi ra mắt căn hộ thương mại chỉ 10 triệu đồng/m2 – tương đương khoảng 500 USD/m2. Nếu giữ nguyên quy đổi này, giá nhà hiện nay chỉ nên ở mức 13 triệu đồng/m2. Điều gần như không thể xảy ra tại bất kỳ đô thị lớn nào.
Thế nào là nhà ở “vừa túi tiền”?
Theo các chuyên gia, yếu tố quan trọng nhất để xác định giá nhà hợp lý chính là khả năng chi trả của người mua. Hiện nay, các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội có giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Tương đương 1–1,2 tỷ đồng cho căn hộ 50–60m2 . Mức phù hợp với người thu nhập thấp hoặc công nhân.
Tuy nhiên, do được miễn tiền đất và hưởng nhiều ưu đãi. Nhà ở xã hội không phản ánh đúng mặt bằng giá thị trường. Khi được phép chuyển nhượng, nhiều căn hộ loại này thường được bán lại với giá tương đương nhà thương mại.
Khoảng 10 năm trước, căn hộ thương mại 1–1,2 tỷ đồng từng phổ biến ở Linh Đàm, Tứ Hiệp, An Khánh hay Xa La. Hiện nay, giá bán lại tại các khu này đã tăng gấp 2–3 lần. Từ đó, có thể ước lượng mức giá “hợp lý” hiện nay rơi vào khoảng 2–2,5 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ (50–60m2. Tại khu vực cận nội thành, thấp hơn nếu ở vùng ven.
Với mức giá này, người có thu nhập trung bình – khá, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ. Có thể tích lũy và vay trả góp trong khoảng 10 năm. Được xem là khung thời gian chấp nhận được để sở hữu nhà.
Giải pháp phát triển nhà ở giá hợp lý
Để đáp ứng nhu cầu nhà ở vừa túi tiền. Các chuyên gia cho rằng cần phát triển đồng thời hai loại hình: nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.
Những năm gần đây, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy. Như Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng hay việc lập Quỹ nhà ở quốc gia. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ vẫn thiếu cơ chế khuyến khích cụ thể. Khiến doanh nghiệp khó tham gia do lợi nhuận thấp và chi phí đầu vào cao.
Trước thực tế đó, Bộ Xây dựng đang soạn thảo Nghị quyết của Chính phủ về kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản. Trong đó đề xuất các địa phương dành tối thiểu 20% số dự án nhà ở thương mại giai đoạn 2026–2030. Để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.
Dự án thuộc loại hình này sẽ được hưởng nhiều chính sách ưu đãi. Miễn đấu giá đất, tính tiền sử dụng đất theo bảng giá địa phương. Lợi nhuận tối đa 20% vốn đầu tư, và người mua không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhằm tránh đầu cơ.
Theo các chuyên gia, đây là mô hình “lai” giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại. Giúp tăng nguồn cung nhà giá hợp lý cho người dân đô thị. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tạm thời. Chưa đủ sức tạo ra sự thay đổi lớn trong mặt bằng giá chung.
Về lâu dài, nhà ở xã hội vẫn là trụ cột quan trọng để định hình lại thị trường. Đảm bảo an sinh và hướng tới sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Theo: Khai Mở
