UBND tỉnh Thanh Hóa vừa xác định cụ thể những khu vực mà chủ đầu tư dự án nhà ở phải xây nhà hoàn chỉnh để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê, thay vì phân lô bán nền.
- Thanh Hóa di dời khẩn hàng trăm người dân khỏi vùng sạt lở
- Bão số 4 Narra “đứng lì” trên biển, miền Bắc mưa lũ dồn dập
- Đá núi bất ngờ đổ xuống khu dân cư giữa đêm ở Lạng Sơn
Ngày 23/8/2026, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành văn bản quy định nguyên tắc xác định khu vực chủ đầu tư dự án nhà ở phải xây dựng nhà trước khi chuyển nhượng. Theo đó, tại các phường đạt trình độ phát triển đô thị loại II, loại III theo Quyết định số 768/QĐ-UBND ngày 19/3/2026, chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây nhà.
Với những khu vực còn lại, Sở Xây dựng có trách nhiệm tổng hợp đề xuất của địa phương, báo cáo để UBND tỉnh xem xét, quyết định.
Quy định này được đặt trong bối cảnh Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã siết phân lô bán nền tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Mục tiêu là hạn chế đầu cơ đất nền, đồng thời buộc chủ đầu tư chú trọng xây dựng thay vì chỉ san nền, chia lô rồi bán.
Nhưng sau khi cả nước chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp, bỏ cấp huyện và sắp xếp lại nhiều xã, phường, câu chuyện không còn đơn giản. Ranh giới đô thị thay đổi, kéo theo cách xác định khu vực được hay không được phân lô bán nền cũng thay đổi.
Thanh Hóa đã ban hành Quyết định số 768/QĐ-UBND tháng 3/2026 để xác định danh mục đô thị loại II, loại III và các phường đạt trình độ phát triển đô thị trên địa bàn. Đây là cơ sở để UBND tỉnh tiếp tục cụ thể hóa nguyên tắc áp dụng, tránh tình trạng cùng một quy định nhưng mỗi địa phương hiểu theo một cách.
Điểm đáng chú ý là “ranh giới cấm” giờ được gắn với phân loại đô thị cụ thể. Một khu vực trước đây vẫn có thể phân lô bán nền, nhưng sau khi được xác định thuộc phường đạt trình độ phát triển đô thị loại II hoặc III thì chủ đầu tư phải chuyển sang phương án xây dựng nhà hoàn chỉnh.
Ranh giới mới, cuộc chơi đất nền cũng đổi
Vấn đề nằm ở nhóm “các khu vực còn lại”. Những địa bàn này chưa được xác định ngay mà phải chờ địa phương đề xuất, Sở Xây dựng tổng hợp rồi trình UBND tỉnh quyết định.
Điều đó khiến các dự án ở vùng giáp ranh có thể gặp độ trễ trong xác định chính sách. Chủ đầu tư cần biết dự án thuộc diện nào, trong khi người dân muốn mua đất nền cũng cần biết khu đất có còn được phép phân lô hay không.
Động thái của Thanh Hóa cũng phù hợp với định hướng chung ở cấp trung ương. Tại phiên giải trình trước Quốc hội ngày 21/8, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở tiếp tục yêu cầu các đô thị loại I, II, III chú trọng phát triển nhà ở và nghiêm cấm tình trạng phân lô, bán nền.
Về dài hạn, việc siết phân lô bán nền có thể thúc đẩy chủ đầu tư nâng chất lượng dự án, xây dựng hạ tầng đồng bộ hơn. Nhưng trong ngắn hạn, nguồn cung đất nền giá thấp có khả năng thu hẹp.
Khi địa giới hành chính được vẽ lại, không chỉ tên phường thay đổi. Cách một lô đất được phép đưa ra thị trường cũng đang thay đổi theo.
Thành Luân (tổng hợp)
