Bộ Xây dựng đề xuất mở rộng nhóm hợp đồng được chuyển nhượng, cho phép nhà ở, công trình xây dựng có sẵn chưa được cấp sổ hồng cũng có thể sang tay hợp pháp, nhằm tháo gỡ vướng mắc giao dịch và tăng thanh khoản thị trường.
- Cựu Bộ trưởng Kim Tiến nộp đủ hơn 100 tỷ trước giờ phúc thẩm
- Quay vòng 861 tờ khai hải quan để chuyển lậu hơn 12.000 tỉ đồng
- Đoàn ôtô 400/600 tấn thử tải cầu Phước Khánh cao nhất Việt Nam
Đề xuất nằm trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được lấy ý kiến, mở rộng số nhóm hợp đồng có thể chuyển nhượng từ ba lên năm. Ông Lê Đình Vĩnh, Giám đốc Công ty Luật Vietthink, cho rằng nếu có cơ chế kiểm soát phù hợp, thay đổi này có thể giúp giao dịch linh hoạt hơn và tăng thanh khoản cho thị trường thứ cấp.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hiện chỉ cho phép chuyển nhượng ba nhóm hợp đồng, gồm mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thuê mua công trình xây dựng có sẵn. Vì vậy, những căn hộ đã bàn giao, người mua đã thanh toán tới 95% nhưng chưa được cấp sổ hồng do thủ tục hoặc sai phạm của chủ đầu tư có thể rơi vào cảnh “đóng băng”, không thể sang tay hoặc thế chấp ngân hàng.
Để tìm đường giao dịch, nhiều trường hợp ghép hợp đồng ủy quyền với di chúc, biên bản giao nhận tiền, sau đó thực hiện nghĩa vụ thuế và xin chủ đầu tư xác nhận trước khi chuyển quyền cho người mua tiếp theo.
Theo Bộ Tài chính, đến ngày 15-9, cả nước còn 4.685 dự án gặp khó khăn, vướng mắc tồn đọng, trong đó có những vấn đề kéo dài thời gian cấp sổ hồng. Dự thảo mới vì thế bổ sung nhà ở, công trình xây dựng có sẵn chưa được cấp giấy chứng nhận và phần diện tích sàn xây dựng trong các công trình này vào diện có thể chuyển nhượng.
Ranh giới giữa mở khóa giao dịch và kiểm soát rủi ro
Việc mở rộng quyền chuyển nhượng không có nghĩa những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý được “hợp thức hóa”. Luật sư Trương Trọng Nghĩa cảnh báo, nếu giao dịch được đưa ra ngoài trục giấy chứng nhận mà thiếu cơ chế thay thế tương xứng, rủi ro có thể chỉ chuyển từ khu vực phi chính thức sang khu vực chính thức chứ không biến mất.
Một luật sư khác cho rằng gốc rễ nằm ở sai phạm của chủ đầu tư, không phải người mua. Nếu thiếu cơ chế phân định rõ trách nhiệm, người mua thứ cấp có thể phải gánh phần rủi ro pháp lý mà họ khó tự xác định trước khi nhận chuyển nhượng.
Luật sư Nguyễn Quốc Thụy Phương, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng cốt lõi vấn đề nằm ở việc “xử lý triệt để vi phạm của chủ đầu tư” và công khai minh bạch tình trạng pháp lý dự án, để người mua biết rõ mình đang nhận một hợp đồng an toàn hay rủi ro.
Như vậy, việc mở rộng diện hợp đồng được chuyển nhượng vẫn đặt ra yêu cầu về cơ chế kiểm soát pháp lý. Tấm sổ hồng chưa kịp xác nhận quyền sở hữu khiến câu hỏi về người đứng ra bảo đảm phần rủi ro vẫn còn đó.
Lê Toan (tổng hợp)
