Từ ngày 1/3/2026, bất động sản tại Việt Nam sẽ được cấp mã định danh điện tử duy nhất. Mã theo suốt vòng đời tài sản và do Sở Xây dựng quản lý trên hệ thống dữ liệu quốc gia. Chính sách được kỳ vọng tăng minh bạch giao dịch. Nhóm môi giới tự phát và đầu cơ lướt sóng được dự báo chịu tác động rõ.
- Bắt 2 người dùng súng nén khí săn thú ở Lâm Đồng
- Xét xử 64 bị cáo vụ sai phạm tại Trung tâm đăng kiểm 50-04V
- U23 Việt Nam thắng Jordan: Truyền thông Hàn Quốc nói gì về “phép màu” Kim Sang-sik?
Bước chuyển sang quản trị bằng dữ liệu, mỗi tài sản có “căn cước”
Theo nội dung bài viết, từ 1/3/2026, mọi bất động sản, gồm nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư và diện tích sàn trong các công trình xây dựng, sẽ có một mã định danh điện tử duy nhất. Chuỗi ký tự dài tối đa 40 ký tự. Mã gắn với tài sản từ khi hình thành, đưa vào sử dụng đến giao dịch, chuyển nhượng và thế chấp tín dụng. Hệ thống do Sở Xây dựng quản lý thông qua hệ thống dữ liệu quốc gia.
Không chỉ gắn mã cho tài sản, hệ thống còn định danh các chủ thể liên quan. Nhóm này gồm đơn vị quản lý vận hành chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới và cá nhân hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở.
Trước đây, dữ liệu nhà đất được mô tả là phân tán giữa nhiều cơ quan. Nhiều nơi tồn tại song song bản giấy và khai báo thủ công. Việc thiếu liên thông và đối soát tạo ra “điểm mù” thông tin. Đây là môi trường phát sinh giao dịch chồng chéo, thổi giá ảo và sốt đất cục bộ.
Khi mỗi tài sản có mã định danh, các giao dịch để lại dấu vết số. Thông tin có thể truy xuất và kiểm chứng. Bài viết nêu ví dụ quốc tế như Zillow tại Mỹ. Nền tảng này cung cấp lịch sử giao dịch và dữ liệu liên quan để hỗ trợ người mua ra quyết định dựa trên thông tin.
Môi giới tự phát, đầu cơ lướt sóng và ngân hàng chịu tác động theo hướng siết dữ liệu
TS Trần Quý, Viện trưởng Viện Phát triển kinh tế số Việt Nam, nhận định: “Nghị định 357/2025/NĐ-CP đánh dấu bước chuyển mang tính nền tảng trong quản trị, khi mô hình tiền kiểm nặng về thủ tục hành chính được thay thế bằng cơ chế hậu kiểm dựa trên dữ liệu lớn”.
Bài viết đánh giá, với môi giới tự phát, lợi thế thông tin giảm khi lịch sử giao dịch minh bạch hơn. Các thao tác kê giá, tạo “sóng” và chốt cọc tay đôi bị thu hẹp. Với nhóm đầu cơ lướt sóng, cơ hội kiếm lợi nhờ chênh lệch giá ngắn hạn cũng bị hạn chế. Các chiến lược dựa vào tin đồn hoặc thổi kỳ vọng được cho là khó hiệu quả như trước.
Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư bài bản được mô tả phải thích ứng theo “luật chơi” mới. Quyết định đầu tư cần dựa trên dữ liệu thật, năng lực phân tích và chiến lược dài hạn. Doanh nghiệp địa ốc uy tín có thể hưởng lợi khi chi phí chứng minh năng lực và tạo dựng niềm tin giảm. Nhóm yếu kém có thể gặp khó do yêu cầu minh bạch cao hơn.
Ngân hàng cũng được nhắc đến như một bên chịu tác động lớn. Hồ sơ pháp lý, lịch sử giao dịch và tình trạng thế chấp có thể được truy xuất theo mã. Điều này được kỳ vọng thu hẹp rủi ro “làm đẹp hồ sơ” và kê khống tài sản bảo đảm. Hoạt động cấp tín dụng vì vậy được đánh giá an toàn hơn.
Người mua ở thật được mô tả có thêm lợi thế khi giảm phụ thuộc tin đồn. Rủi ro bán trùng, bùng cọc hoặc giao dịch khi chưa đủ pháp lý cũng được kỳ vọng giảm. Việc so sánh giá và rà soát thông tin quy hoạch, nghĩa vụ tài chính của tài sản được cho là thuận lợi hơn khi dữ liệu được chuẩn hóa.
Minh bạch phụ thuộc chất lượng dữ liệu, hạ tầng và cơ chế phối hợp liên ngành
Bài viết lưu ý, kỳ vọng lớn đi kèm thách thức lớn. Trước khi cấp mã, thị trường phải giải bài toán dữ liệu đầu vào. Dữ liệu cần “sạch”, đủ sâu, liên thông và được xác thực. Nếu dữ liệu manh mún hoặc thiếu đối soát, hệ thống có thể tạo ra “mã trống”. Tức có mã nhưng thiếu chiều sâu lịch sử. Khi đó, minh bạch có nguy cơ trở thành “minh bạch ảo”.
Các chuyên gia nêu ba điều kiện nền tảng, gồm nhân lực dữ liệu, hạ tầng công nghệ và thể chế phối hợp liên ngành. Nhân lực cần được đào tạo để tạo lập, kiểm chứng và khai thác dữ liệu. Hạ tầng công nghệ cần mở và linh hoạt. Hệ thống được kỳ vọng tích hợp AI để dự báo cung cầu, phát hiện bất thường và cảnh báo gian lận. Thể chế cần luật hóa cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa đất đai, xây dựng, thuế, công chứng, ngân hàng và sàn giao dịch, gắn trách nhiệm pháp lý rõ ràng.
Trong ngắn hạn, bài viết đề cập việc làm sạch dữ liệu thửa đất và pháp lý dự án. Quy trình nhập liệu cần chuẩn hóa. Dữ liệu chủ sở hữu cần mã hóa ở lớp bảo mật cao. Một số nhóm dữ liệu thiết yếu phục vụ định giá và đánh giá rủi ro cần được công khai, như quy hoạch, lịch sử giao dịch, loại hình sản phẩm và nghĩa vụ tài chính. Song song, Bộ Xây dựng được nêu là đẩy mạnh cải cách thủ tục phát triển nhà ở xã hội, rút ngắn hàng trăm ngày phê duyệt để tăng nguồn cung ổn định.
Theo: Khai Mở
